Наверное, нужно постараться как-то лучше сформулировать проблему, чтобы, в том числе, постаратсяь выйти на другой вопрос – как в ее решении участвуют ИТ и как они могут помочь в ее решении.
Отмечу сразу, что речь идет не только о собственно "недвижимости", а о проблеме взаимоотношений гражданина и государства в области разного рода правовых дел (другие категории собственности, акты гражданского состояния и пр.).
[spoiler]
Есть объект собственности и у него должен быть владелец.
Должен быть документ, который фиксирует право собственности на текущий момент, а, что не менее важно, - "историю права собственности".
1. Посмотрим, как обстоит дело с автомобилем.
Тут ключевым документом является ТехПаспорт, который является, по сути, неотъемлимым компонентом авто. По факту – это мини-гроссбух, в котором фиксируется "история собственности", смена владельцев.
Хочу обратить внимание, что государство сейчас в процессе собственно управления этот собственностью не участвует вообще. Продажа происходит с участием только двух человек: договор о купли продажи, подписи в ТехПаспорте.
Государство появляется, только если вы собираетесь ездить на авто – нужна госрегистрация авто в ГИБДД, получение свидетельства (Опс! Опять свидетельство! Какова его юридическая значимость по сравнению с записью в реестре ГИБДД?) и номера.
Впрочем, нет, государство участвует и до "езды"! Есть есть ФНС, налоговая служба! Она собирает налог на авто.
Как она узнает о появлении у вас авто и начинает собирать налог? Наверное, ее об этом сообщает продавец (автосалон).
ФНС работает независимо от ГИБДД и процесса госрегистрации.
Когда вы продаете авто другому владельцу, то, по идее, вы должны сообщить об этом в ФНС, чтобы с вас перестали брать налог. Я этого два года назад не сделал, и заплатил лишних налогов. Новый владелец поставил на госучет в ГАИ только через 4 месяца (а ГИБДД сообщила в ФНС)
То есть получается, что в случае с авто есть два параллельных процесса отношение с государством – налоги и езда. Собственно же управление правом собственности выполняется без участия государства. Реестр прав собственности на авт годарство не ведет вовсе.
Кстати вопрос – почему так? Может быть, и тут нужен Единый Реестр?
Кстати, еще у меня была собака. Довольно большая – ризеншнауцер. Я ее нашел во дворе, мы искали хозяев, не нашли, оставили у себя, она прожила у меня более 13 лет.
Никаких документов, закрепляющих наши с Дусей правовых отношений у меня не было.
На самом деле – это очень нехорошо, а местами даже плохо. А если у вас украдут собаку, как вы докажите, что она именно ваша?
Почему нет процесса регистрации домашних животных?
А как обстоит дело с коровами, лошадьми, козами, кошками?
2. Возвращаемся к недвижимости.
Тут управление правами происходит с прямым участием государства.
Насколько я понимаю, раньше, процесс управления был "параллельным", что создавало проблемы.
Функции "ТехПаспорта" тут выполняло госудаство, ТехПаспортом был (и есть) ЕГРП. На основе записи в ЕГРП человек получал Свидетельство, которое начинало жить параллельно.
В случае с авто у вас есть на руках ТехПаспорт, на основании которого вы делаете договор купли продажи и передаете ТехПаспорт "из рук в руки".
В случае же с недвижимостью есть два документа: ЕГРП (ТехПаспорт) и Свидетельство, первое находится в одном месте (государство), второе – в другом (у владельца). А раз есть два разные документа, то вполне очевидно, есть потенциальная возможность рассинхронизации и, сооветственно, "нелегальных операций" (от простых ошибок до преступлений).
Операция со сменой собственника (купля-продажи) выполняет в случае с недвижимостью (например, с квартирой) намного сложнее. В случае с авто все делается "прозрачно" и за пять минут: заполняется стандартный шаблон договора, подписываются договор и ТехПаспорт, передаются из рук в руки документы и денег, и ВСЕ!
В случае с квартирой – все длиннее и совсем не прозрачно. Сделка выполняется в два этапа.
На первом – на основании Свидетельства (а не реальной записи в Реестре) заключается договор-купли-продажи, а деньги помещаются в банк, который выступает финансовым гарантом сделки. Есть еще документ под название "расписка в передачи денег". С ним вообще целая морока, так как совершенно непонятно – когда именно она должна писаться и когда передаваться...
Затем Свидетельство и договор купли-продажи оправляется в Росреестр. Он проверяет все у себя, и, если все ОК, то изымает старое Свидетельство и выдает новое Свидетельство новому хозяину.
Вот только тут завершается сделка: договор о купли-продаже вступает в силу (т.е. по факту договор без Свидетельства не имеет юридической силы), производится фактический обмен деньгами и расписками.
Итак – двухходовка, в которой полно "уязвимостей" и возможностей для мошенничества.
Сразу возникает вопрос: а что делать, если отправив документы на регистрацию в Росреестр, вы получите отказ: там выяснится, что ваше Свидетельство не соответствует записи в ЕГРП?
Что делать?
Значит, нужно объявлять уже подписанные договор купли-продажи не действительным, возращать из банка деньги и пр.
А главное – начинать разбираться в Росреестром и восстанавливать свои права. Как?
Мне кажется, что тут ответ является довольно очевидным.
Владелец должен иметь у себя на руках адекватный документ, подтверждающий его право собственности (он нужен для совершения сделок по купле-продаже, а для решения возможных конфликтов с Росреестром). В конце концов: договор о купли-продажи подписывается в двух экземпляров – два документа, которые имею одинаковую юридическую силу, и хранятся у двух сторон. Если возникает конфликт между сторонами (в том числе – рассинхронизация документов), то он решается в суде "с учетом всех обстоятельств" (другие документы, типа расписок, свидетели и пр.).
Наверное, примерно также должны строиться отношения и между человеком и Росреестром – путем обмена равнозначными документами.
Должен быть эффективный механизм "синхронизации" документов между собственником и хранителем Реестра. Человек (владелец собственности) должен иметь возможность "сверки" своего экземпляра с содержимым записи в ЕГРП и быть уверенным, что без его ведома в записи не будут делаться изменений.
Идея эта видится мне вполне очевидной. И она давно реализована в той же банковской системе: вы постоянно можете следить за состоянием своего счета, получать уведомления обо всех операциях. Если же операции были сделаны без вашего ведома, то вы их можете оспорить, в том числе и в суде.
Все это как раз довольно просто и надежно реализуется с помощью ИТ (опять же это видно на примере с банками).
И еще тут появляется вполне очевидный вопрос, который был уже озвучен в одном из комментариев в пошлом посте: а как подобные процессы управления правами собственности делаются "за бугром"? Так где подобные вопросы отрабатывались веками и где они были всегда главной задачей государства?
Или мы тут опять идем какими-то своими собственными дорогами, изобретая давно уже созданные "велосипеды"?
